关键词:房地产 拆迁评估 问题

一、引言

200166,国务院第40次常务会议通过的新《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称新《条例》)对拆迁补偿与安置方面做了较大的调整,对房屋拆迁补偿安置原则和标准有晕大突破。新《条例》中明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定,这就明确了被拆迁房屋应以市场价进行评估,而实际工作中,我们发现许多评估中也存在着很多问题。

二、在拆迁评估中存在的主要问题

()估价方法存在的问题

目前人多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价.该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由丁房屋的价格是由I扫场来确定的,不仅仪受其物理本身同有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。

()房屋拆迁补偿价存在的问题

1.土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的足房屋这一物理本身同有的有形状态价,而不能止确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用十.地这一因数,而是将十地与房屋重置价合并计为基准价.以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理:

2.政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

()在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市.而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然足有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题。其次,安置房价格滞后丁拆迁房(因存在着开发期).不足同一时点的价。这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

()在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

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