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金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析

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关键词:金融危机  次贷危机  房地产市场 
        1 金融危机与次贷危机 
        从美国大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩亏损到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大保险公司AIG濒临破产再到全球股市持续下跌次贷引发信用风险演变为全球性金融大海啸 
        也不可地受到这场金融危机波及应对金融危机带来不利将损失降到最低我国在百日内连续五次降息并出台了空前“4万亿投资计划”表明了促内需保增长决心 
        国际宏观环境剧变使得房地产市场遭遇资产贬值、消费预期、融资、商品房成交量大幅萎缩等不利房地产企业经营理念一切措施应对 
        次贷又称次级按揭贷款给信用状况和还款能力较差个人住房按揭贷款次级按揭贷款利率更高风险大、收益也大次贷危机又称次级房贷危机指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起风暴美国次贷危机主要原因就过于宽松房贷政策和住房抵押贷款证券化而利率上升和房价下跌使得房地产市场泡沫破灭这场危机爆发 
        金融危机又称金融风暴指或几个与地区或大金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)急剧、短暂和超周期恶化其特征人们基于经济未来将悲观预期整个区域内货币值幅度贬值经济总量与经济规模损失经济增长受到打击还伴企业倒闭失业率升高社会经济萧条甚至有些时候伴社会动荡或政治动荡 
        2 金融危机对房地产市场 
        2.1 宏观经济减速波及房地产业 统计局近期发布2008年国民经济与社会发展统计公报显示经核算2008年全年国内生产总值为300670亿元比上年增长9%但总体上逐季度回落季度增速仅为6.8%受宏观经济减速我国工业增速连续、回落国民经济主要产品产量大幅下降而且在未来一段时期宏观经济增长下行将增大房地产业也受到2008年全国商品房销售面积为6.2亿平方米同比下降19.7%销售面积大幅下降了商品房空置面积大幅截至12月末商品房空置面积为1.64亿平方米同比增长21.8%这比1-11月月均增幅高6.5个百分点房地产业投资增速放缓土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都了同比下降态势 
        2.2 失业、减薪降低了消费者消费能力和消费意愿 金融危机对宏观经济蔓延沿海大批中小型出口企业倒闭其企业也纷纷减薪、裁员这直接居民收入增幅下降、失业率上升其消费能力和消费意愿受到严重统计局发布社会需求指数和社会收入指数显示2008年这两个指标都了大幅下滑现已接近1992年最低点 
        2.3 外资撤出了房地产市场信心 受金融危机许多外资机构开始出售在房地产物业其原因主要有三个:一外资机构次金融危机中损失惨重流动资金问题需要出售房地产物业收回资金;二房地产市场受到金融危机波及销量和价格增速都了大幅下降各方对后市走向分歧严重;三币升值步伐放缓但外资占房地产总投资比例2%外资机构出售对房地产交易总量不大但整个房地产市场价格和消费者预期会产生负面 
        2.4 消费者预期 房地产市场受消费者预期在兼具投资和消费双重属性特殊市场中消费者预期往往起决定性作用美国次贷危机使消费者认识到房地产不会只涨不跌它也着巨大风险对金融危机心理恐慌、各主要发达房地产市场恶化效应、对经济复苏信心、对房价下调期待等因素严重了消费者预期这使得房地产投资变得谨慎消费需求了观望状态2008年9月末央行2008年第3季度全国城镇储户问卷调查结果显示:未来三个月打算买房居民仅占13.3%分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点创1999年最低在调查七个大城市中北京、上海、天津和广州等城市未来三个月打算买房居民均10%低于全国平均 
        2.5 房地产企业融资 受到金融危机警示不少商业银行对房地产信贷紧缩惜贷情况严重海市为例2008年上海市房地产开发贷款比去年下降了1.31亿元这表明房地产企业银行贷款能力正在下降在资金来源渠道单一背景下交易量持续低迷和信贷紧缩许多资金链紧张房地产开发企业面临生存问题整个产业也面临整合。
…………………………未完

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