关键词: 实物期权;土地转化;开发决策;首次到达时间;税率

l 引言

随着经济的发展,城市化进程日益加快,城市的发展与扩张本质上就是土地用途由农业用地向城市用地转化的过程,而伴随着经济快速发展的却是不确定的经济环境,因此,在不确定环境下对土地转化开发作出最优决策是政府或房产开发商必须面临的问题.Shoup(1970)首次研究了农业用地向城市用地或者从低用途土地向高用途土地的开发时机选择问题,Arnott&Lewis(1979)则用更加精确的数学模型分析了这一问题,并不仅局限于房地产开发的最优时机,还包括对最优开发密度的分析,然而他们的研究都是建立在确定性环境下的;Capozza等对这一问题进行了系统的研究,他们引入实物期权方法分析了不确定性环境下农业用地向城市用地转化的过程,并得到了均衡时相应的地租和地价结构函数关系式,然而为了分析的简单和结果的优美,他们假设收入或中心城区的地租服从简单的算术布朗运动。这明显违背事实,因为收入或租金不可能为负值.由于税收在经济生活中具有重要作用,对税收的影响进行分析是土地转化开发决策研究中重要内容.Anderson(1986)详细分析了在土地开发过程中税收对转化开发时机和地价的影响,然而其分析是在确定环境下进行的;Capozza&Li(1994)在不确定环境下分析了不同税率在空地向房产建设用地转化中的影响,其分析却假设租金收益服从算术布朗运动.本文试图在几何布朗运动假设基础上利用实物期权方法分析不确定环境下农业用地向城市用地转化问题,并且通过分析不同类型土地征收不同税率对土地转化和地价的影响来考察税收因素在土地转化开发决策中影响,特别引入首次到达时间理论分析了转化开发决策的可达性问题,最终目的在于深刻认识和理解城市化进程和房地产开发中的各种经济现象,为科学决策提供理论支持。

2 问题描述与模型假设

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