[关键词] 房地产;建筑;开发;成本

1、房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。

(1)土地费用包括城镇士地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费等;(2)前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用,以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低;(3)建筑安装工程费,又称房屋建筑安装造价,指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例;(4)市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分;(5)管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职J=教育费、养老保险费等,在整个成本构成所占比例很小:(6)贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系,占成本构成比例相对不稳定:(7)税费包含两部分:一部分是税收,另一部分是行政事业性收费。这些费用在开发成本中所占比例较大;(8)其他费用指不能列入前七项的所有费用,主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。

2、房地产企业开发成本的控制措施与常用办法

21国有土地使用权出让金

211拿地前充分勘察地块及周边现状条件,重点对给水排水接驳点的远近、容量、压力的大小是否满足施工与交付使用要求,接驳是否要改道或增容:施工电的接驳点远近、容量大小是否满足施工与交付使用要求,接驳是否要架窄或埋地、是否要增容:电信、煤气的接驳点远接、容量、压力大小是否满足交付使用要求,今后是否要改道或增容;道路状况是否满足施下要求,是否要做临道,交通是否便捷:周边建筑物地基处理状况、现有售价:现场内的拆迁进度:有无障碍物;周边邻居分布状况;竞标对手状况;招标文件要求等10个主要方面进行详细的摸底、测算,风险分析并根据自身条件制定出高中低多套投标报价方案,在拍卖现场沉着报价,尽量使中标价控制在心理价位内。

212拿地后在与政府的交涉中,应充分了解政策规定,发挥公关优势,使得在土地出让金的支付比例、时间、次数卜争取尽可能的优惠政策,间接降低上地成本。

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