在我国,一般也是以被拆迁房屋的房地产市场价格为依据来确定对被拆迁人…的补偿。我国2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》也是明确按照房地产市场评估价格确定货币补偿的金额。其中第二十四条明文规定:“货币}补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一条款确定了拆迁补偿的市场化原则。区位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或者区,域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关等)的距离,周围环境、景观等。用途是指被拆迁房屋所有权证一书上标明的用途,所有权证不标明用途的,以产权档案中、己录的用途为准。产权中也未记录用途的,以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部,门的同意,是否取得合法手续为依据。在房地产评估时,还要考虑到包括被拆迁房屋成新旧度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等因素。

  但是,各地实施该国务院法规的地方性法规、政府规章甚至规范性文件,却往往将该市场化补偿原则异化为行政机关的单方定价。目前通行的作法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地补偿不同的地价,而房屋的建筑安装费用也有详细的规定,一砖一木均可在地方政府出台的拆迁补偿方法中寻求到对应的标准,因此《城市房屋拆迁管理条例》

  所规定的市场评估方式形同虚设,很多地方的拆迁补偿确定也根本不需要中介机构的参与。而且,根据政府确认的被拆迁房屋明细清单即可求得拆迁补偿数额,中介机构参与评估也无多大作用。各地方政府在制定具体拆迁补偿办法时不将拆迁房屋的市场评估价交由中介机构完成,往往规定由房屋拆迁主管部门与价格主管部门共同制定补偿标准,这一差之毫厘、谬以千里的制度选择导致了拆迁补偿的非市场化问题。

  实际上,政府可以基于法律的规定对中介机构加强监管,但不能根本性的剥夺中介机构的市场主体地位,以行政机关越姐代泡。只有这样,才能在现行城市房屋拆迁制度下实现被拆迁人符合市场价值的补偿,才会在一定程度中消除现行的拆迁矛盾。对于计算补偿财产价格的日期,各国在法律中都明文予以规定,但我国《城市房屋拆迁管理条例》对此只字未提,实践中以正式的政府拆迁通告发布日的市场价格为准,还是最终裁决日的价格为准,或者其他?各地作法不一,这导致房屋拆迁补偿的不公平及执行上的困难。更有一些地方政府出台的拆迁补偿标准多年不变,与处于刚性上涨的房地产价格存在着较大差距,更是大量拆迁纠纷中的焦点。

  2、完善房屋拆迁安置补偿方式补偿方式在一定意义上反映了补偿程度的高低。从补偿的历史来看,对财产征收补偿不外乎金钱补偿和实物补偿。从目前各国法律规定来看,主要采取金钱补偿方式,另有实物补偿等其他补偿方式。一般来说,被征收所受到的损失是难以绝对用金钱来衡量的,因此,如果仅以金钱来补偿则无法对其损失完全填补,而辅之以其他补偿方式,则从不同角度使被征收人尽快恢复原来的生活水平。如日本,对于损失,原则上要用现金进行补偿。具体采用何种方法,可以由协商的方式解决,如职业介绍。在特殊情况下还采取开造耕地、开造宅基地、代为实施工事、代为迁移等实物补偿办法。法国在货币支付外,近年来也出现了实物补偿的方式,如给予工商业和手工业房屋承租人同样条件房屋补偿,为家庭耕作土地被征收之家庭成员提供同样条件和设备的土地,为生活用房的客房安排新住房,为房东给予优惠建筑贷款等。[20]台湾土地补偿原则上应以现金一次全部发给,在特殊情况下,采取搭发或者全部发给土地债券或公营事业股票,抵价地补偿的方式。

  我国在房屋拆迁补偿方式上,则采取货币补偿和房屋产权置换两种方式。我国与国外相比,缺乏国外灵活多样的补偿方式,如实物补偿(即对被征土地上的建筑物、附着物等采取等价的以物易物补偿,若补偿的附着物价值明显低于被征土地上的附着物,再作金钱补偿),安排就业,支持从事开发经营、兴办企业等形式。总之,鉴于目前房屋拆迁评估技术不足和地价狂涨等的情形,要充分体现完全补偿的原则,在补偿方式上就必须以金钱补偿为主,以实物补偿、安排就业、兴建生产、提供生活再建设施、给予生产生活优惠政策等方式为辅,从而最大限度弥补被拆迁人所受的损失,帮助其继续生活,且使生活水平不因房屋拆迁有所下降,使被拆迁人感到房屋拆迁补偿制度是个温馨的制度。

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